Fiscalidad de los Alquileres Vacacionales

Partiremos del concepto básico de la definición de arrendamientos, para acto seguido hacer alusión de forma breve sobre aquellos alojamientos a los que se podría ajustar la aplicabilidad de nuestro análisis.

Legislación Vigente: Ley de Arrendamientos Urbanos

La vigente Ley de Arrendamientos Urbanos no distingue en la actualidad, entre arrendamientos de vivienda y arrendamientos de locales de negocio y similares, pero sí diferencia entre alquileres de vivienda (dedicados a satisfacer la necesidad de vivienda permanente del arrendatario, su cónyuge o sus hijos dependientes) y alquileres para usos distintos al de vivienda, en los que se engloban los arrendamientos de segunda residencia o de temporada (como los vacacionales).

Resultando debe diferenciarse entre:

1) alquileres de vivienda habitual (exento de IVA).
2) alquileres de temporada entre particulares (exento de IVA).
3) alquileres turísticos (repercute IVA al 10%, así como declaraciones trimestrales y anuales).

Para la actividad de alojamiento turístico, que es la que nos ocupa, es necesario que los propietarios se den de alta en el siguiente epígrafe en Hacienda, además de cumplir con las exigencias del RD 28/2016 de 2 de febrero de las viviendas con fines turísticos y que entro en vigor en el mes de mayo de 2016.

CNAE 55.2 Alojamientos turísticos y otros alojamientos de corta estancia.

Este tipo de alojamiento comprende la provisión de alojamiento, normalmente por días o semanas, principalmente para estancias cortas de turistas, en espacios con entrada independiente, que constan de habitaciones amuebladas o zonas para estar, comer y dormir, con instalaciones para cocinar o con cocinas totalmente equipadas. Puede tratarse de pisos o apartamentos en pequeños edificios o grupos de edificios, de varias plantas e independientes, o bien de bungalows, chalets o casas de campo y cabañas de una sola planta.
Los servicios complementarios que se ofrecen son mínimos o nulos.

Esta clase comprende el alojamiento que ofrecen:

– campamentos y otras casas de vacaciones.
– apartamentos y bungalows.
– casas de campo y cabañas sin servicios de limpieza y similares.
– albergues juveniles y refugios de montaña.

Análisis Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA)

Artículo 20 ley 37/1992 (actualmente reformada – Ley 28/2014): exención en operaciones interiores
Apartado Uno, nº23: “Los edificios o partes de los mismos destinados exclusivamente a viviendas o a su posterior arrendamiento por entidades gestoras de programas públicos de apoyo a la vivienda o por sociedades acogidas al régimen especial de Entidades dedicadas al arrendamiento de viviendas establecido en el Impuesto sobre Sociedades. La exención se extenderá a los garajes y anexos accesorios a las viviendas y los muebles, arrendados conjuntamente con aquéllos”.

EXCEPCION “La exención no comprenderá: Los arrendamientos de apartamentos o viviendas amueblados cuando el arrendador se obligue a la prestación de alguno de los servicios complementarios propios de la industria hotelera”.

Entre otras, sería importante citar al respecto la resolución V0946-16 en la cual deja muy claro que entre otros, no se consideran servicios complementarios propios de la industria hotelera los que a continuación se citan:

– Servicio de limpieza y servicios de cambio de ropa del apartamento prestado a la entrada y a la salida del periodo contratado por cada arrendatario.

– Servicio de limpieza de las zonas comunes del edificio (portal, escaleras y ascensores) así como de la urbanización en que está situado (zonas verdes, puertas de acceso, aceras y calles).

– Servicios de asistencia técnica y mantenimiento para eventuales reparaciones de fontanería, electricidad, cristalería, persianas, cerrajería y electrodomésticos.

Por lo tanto, teniendo presente este principio general de que si se prestan servicios propios de la industria hotelera hay que aplicar IVA en la factura, nos podemos encontrar con diferentes situaciones, en función de las personas implicadas en la cesión de la vivienda:

1. El propietario cede la vivienda directamente al usuario final: en este caso la factura ha de llevar IVA (10%) si se prestan dichos servicios y el propietario liquidará trimestralmente este IVA a través del modelo 303 si se prestan los servicios Si no se prestan estos servicios la operación estará exenta de IVA.

2. El propietario cede la vivienda a un tercero (empresa gestora), que se encarga de gestionar la cesión de la vivienda vacacional: en este caso el propietario emitirá factura a la empresa gestora cuyo IVA será el 21% y que el propietario llevará al modelo 303. Y al mismo tiempo la empresa gestora que cede la vivienda al usuario final aplicará IVA a la factura (10%) sólo si ésta presta servicios propios de la industria hotelera. Si no los presta, la cesión al usuario final estará exenta de IVA.

3. El propietario cede la vivienda al usuario final, pero lo hace a través de un intermediario/comisionista/agente: este caso es una mezcla de los dos primeros, es decir, la cesión la está haciendo el propietario al usuario final pero hay en medio un intermediario no considerado “empresa gestora”. En este caso el intermediario emitirá factura al propietario del inmueble por la comisión que éste debe pagarle más el 21% de IVA. Y el propietario emitirá factura al usuario final con un 10% de IVA en el caso en que se presten servicios propios de la industria hotelera.

Análisis Impuesto de la Renta de las Personas Físicas (IRPF)

Los rendimientos obtenidos por la cesión de viviendas de uso turístico o vacacional han de ser considerados como:

• Rendimientos del capital inmobiliario: lo serán aquellos que no se encuentren comprendidos en la categoría de “rendimientos de actividades económicas”.

• Rendimientos de actividades económicas: lo serán aquellos rendimientos obtenidos utilizando (el perceptor de los ingresos), como mínimo, a una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa. Y también hablaremos de rendimientos de actividades económicas cuando, aún sin contar con una persona contratada a jornada completa, en la vivienda se prestan servicios propios de la industria hotelera.